Le verifiche preliminari

Occorre assolutamente dedicare del tempo a delle verifiche preliminari da

effettuare sull'immobile che avremmo intenzione di acquistare.
 
 E' necessario raccogliere informazioni ed effettuare una serie di
controlli :

La conformità catastale Un documento da richiedere o da farci fornire
dal venditore, oltre ai dati catastali veri e propri contenuti nella

scheda, è la planimetria catastale, la quale dovrà essere conforme

a quanto avete già verificato nel primo sopralluogo. è bene verificare

che la disposizione interna delle camere e dei servizi coincida con

quella riportata sulla piantina.Caso contrario, è indispensabile

ottenere dal proprietario la documentazione inerente alle modifiche

apportate: l'autorizzazione o la concessione edilizia, oppure il

condono edilizio.
  
Si ricorda che molti abusi edilizi sono state regolarizzati nel corso
della prima metà degli anni 90: il venditore in quel caso deve produrre tutta
la documentazione attestante la richiesta in sanatoria corredata dalle relative
ricevute di versamento ad oblazione.

• La  visura ipotecaria

Per evitare brutte sorprese, è buona regola eseguire, o fare eseguire
da agenzie specializzate, SEMPRE una "visura" ipotecaria: è la
consultazione di tutta la documentazione riguardante le proprietà immobiliari
intestate ad una preciso individuo, una sorta di " estratto conto storico"
dell'immobile e della persona. La visura si effettua presso l'Ufficio

dei Registri immobiliari, sarebbe preferibile affidarla ad un professionista

del settore od al proprio notaio di fiducia.

Dalla visura si verifica che il venditore sia effettivamente

proprietario dell'immobile, ed inoltre:

• Il regime familiare

Cioè se l'immobile è posseduto in comunione o in separazione dei beni
(nel primo caso, è necessario che ci sia il consenso scritto alla vendita anche
da parte del coniuge);

• La presenza di OGNI eventuale ipoteca o trascrizioni

Per ottenere un finanziamento il venditore può avere dato in garanzia
l'immobile; in tal caso, prima del rogito occorre ottenere un documento che
attesti la cancellazione dell'ipoteca (in caso contrario

la si riceve in eredità......);

• L'esistenza di eventuali diritti di usufrutto

Se il proprietario ha concesso a qualcuno l'usufrutto dell'immobile,
mantenendone la "nuda proprietà", non sarà possibile godere del bene
fintanto che questa persona ne avrà l'usufrutto;

• Convenzioni

La convenzione è un accordo tra i condomini, in base alla quale vengono
definite alcune "regole d'uso" degli spazi comuni: ad esempio, la
possibilità di utilizzo del cortile per il parcheggio di macchine o motocicli.
Questi accordi passano in eredità dal venditore al compratore;

• Servitù

La servitù è una forma di limitazione all'uso della proprietà: ad esempio,può
essere necessario garantire il passaggio ai veicoli dei condomini di un
edificio adiacente privo di altre vie d'uscita;

• Impianti

Controllare lo stato di tutti gli impianti a servizio dell'edificio: esempio,
se l'edificio è vecchio, l'impianto elettrico potrebbe non essere stato messo a
norma (con riferimento alla legge 46/90);

• Regolamento e sospesi condominiali

Verificare che il regolamento condominiale non contenga divieti per noi inammissibili:
il caso più frequente è quello di un regolamento condominiale che impedisce ai
condomini il possesso di animali domestici.

Un'altra verifica molto importante è quella relativa alle spese
condominiali decise prima dell'acquisto e non ancora sostenute dal
proprietario, ad esempio il rifacimento delle facciate, oppure spese arretrate,
non ultime quelle relative alla Nettezza Urbana;

• Imposte non pagate

E' assolutamente importante sapere che con l'acquisto di un immobile si
ereditano anche tutte le tasse non pagate dal vecchio proprietario;

• Informazioni finanziarie sul venditore

Se il proprietario è un imprenditore o un commerciante, o una società,
sarebbe bene cercare di ottenere quante più informazioni possibili sul suo
stato finanziario, compatibilmente con i limiti imposti dalla legge sulla
privacy. Si ricorda infatti, che in caso di fallimento, la legge prevede che i
beni del fallito vengano restituiti ai creditori (se il fallimento avviene
entro due anni dalla compravendita anche la casa, per cui l'acquirente
diventerebbe a tutti gli effetti uno dei creditori).

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