Nuda Proprietà ed Usufrutto

NUDA PROPRIETA’



A differenza di una normale compravendita immobiliare, in questo particolare tipo di transazione immobiliare vi è la distinzione tra colui che detiene la proprietà dell’immobile (nudo proprietario) e colui che, in base agli accordi, può usufruire dell’immobile per la durata prevista dall’atto (usufruttuario).



Il nudo proprietario non ha nessuna facoltà di godere del bene

oggetto di usufrutto, conservando però un controllo seppur limitato sullo stesso; difatti, solo il nudo proprietario può mutare la destinazione economica e provvedere alle riparazioni straordinarie.

Ovviamente, conserverà il potere di disporre della nuda proprietà,
essendo quest’ultima un valore.

USUFRUTTO



L’usufrutto è un diritto reale di godimento che consente al titolare (usufruttuario) di godere della cosa altrui, facendone propri i frutti e percependo dalla medesima ogni utilità, esercitando quindi i poteri che spetterebbero al proprietario. Tale diritto è a tempo determinato, nel senso che non può eccedere la vita dell’usufruttuario.

 Vantaggi per L'ACQUIRENTE della nuda proprietà

• investimento a medio lungo termine a rendimenti sicuramente interessanti e vantaggiosi;
• importanti vantaggi fiscali nell’acquisizione.

 Vantaggi per il VENDITORE della nuda proprietà

• recuperare liquidità senza perdere l’attuale qualità di vita;
• una trattativa che non muta la propria vita sociale;
• avere il diritto di usufrutto per tutto il resto della vita.

Svantaggi francamente non ce ne sono di particolarmente evidenti sia per il compratore che per il venditore di una nuda proprietà.L’unico che può essere riscontrato consiste nel fatto che all’atto della stipula del contratto l’acquirente realizza un investimento senza una data certa di remunerazione.

Questo aspetto viene infatti considerato nel prezzo di compravendita della nuda proprietà.



All'usufruttuario spetta il diritto di godere di un bene, e dei relativi redditi. Ad esempio abitare oppure concedere un immobile in locazione.



Al nudo proprietario spetta solo la proprietà spogliata del potere di trarre utilità dal bene. Ad esempio la proprietà di un immobile senza poterci abitare o darlo in locazione.

E' possibile vendere/donare o acquistare solo la nuda proprietà: ad esempio un proprietario (una persona anziana desiderosa un alloggio sicuro e un capitale a disposizione) può decidere di vendere la nuda proprietà e riservare per sè e per il coniuge l'usufrutto. Un altro esempio:

i genitori possono decidere di donare al  figlio solo la nuda proprietà e
riservare per loro l'usufrutto.



Potenzialmente ogni persona può essere interessata ad effettuare una compravendita di questo tipo. In linea di massima, l’operazione tipo per questo genere di trattativa si rispecchia in una persona anziana, di solito senza eredi, che vende la nuda proprietà, ottenendo liquidità che probabilmente non percepisce con la sola pensione.

Ma non solo, vi è altresì un investitore di media età che compra la nuda proprietà per sé o per i propri figli, realizzando così un investimento a medio lungo termine comprando un immobile ad un prezzo molto inferiore rispetto ad una compravendita di piena proprietà.



Ultimamente questo tipo di tipologia di compravendita è
sempre più utilizzata. La convenienza fiscale dell’operazione e le
insoddisfazioni ed incertezze date dal mondo finanziario ai risparmiatori stanno portando sempre maggiore attenzione a investimenti certi e garantiti nel mattone. L’acquisto della nuda proprietà si sta dimostrando uno strumento utile ed in costante crescita nel trend delle transazioni immobiliari. La nuda proprietà si sta palesando come un investimento di qualità a prezzi vantaggiosi.



In linea di principio il prezzo della nuda proprietà si calcola partendo dal valore dell’immobile (proprietà piena) da cui si sottrarrà il valore dell’usufrutto. In base alla tabella visibile in appresso, emanata
dal ministero, si considera maggiore il prezzo da pagare per l’acquisto della nuda proprietà quanto minore è il prezzo dell’usufrutto. Il prezzo
dell’usufrutto si stima in base all’età del usufruttuario, quindi per
semplificare, più il proprietario della casa che vuole cedere la nuda proprietà è anziano più è basso il prezzo dell’usufrutto e quindi alta la cifra che incasserà per la vendita della nuda proprietà. 

Uno dei vantaggi della nuda proprietà è l’aspetto fiscale.

Il principale vantaggio è dato da fatto che la base imponibile per il calcolo
delle imposte sull’atto di compravendita è dato dal valore della nuda
proprietà. Quindi, in definitiva, le imposte da versare sono calcolate solo sul valore della nuda proprietà. Questo aspetto diventa particolarmente rilevante nel caso di compravendita di case prestigiose, poiché essendo solitamente elevato il valore dell’immobile, le imposte sono elevate poiché calcolate sul valore dell’immobile stesso. Calcolato sul solo valore della nuda proprietà questa genera un carico fiscale inferiore.