Dalla cessione di un immobile può derivare una plusvalenza, vale a dire una differenza positiva tra il corrispettivo percepito nel periodo d'imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato dei costi inerenti il bene stesso.
La plusvalenza viene quindi calcolata
come differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto o di costruzione, aumentato di ogni altro costo inerente al bene e documentato (imposte pagate sull'acquisto, spese notarili per
l'atto di acquisto). Questi costi devono risultare dalla fattura del notaio e, se l'acquisto era soggetto a Iva, dalla fattura dell'impresa che aveva venduto l'immobile.
Questo valore, se derivante da una cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più
di 5 anni, ovvero di terreni edificabili, è considerato come uno dei redditi appartenenti alla categoria "redditi diversi" e, come tale, assoggettato a tassazione ordinaria
con le normali aliquote Irpef, o nel caso di cessione di terreni edificabili, a tassazione separata.
Fanno eccezione a tale regola:
La plusvalenza deve essere inserita nella dichiarazione dei redditi del venditore e viene tassata in base alle aliquote progressive applicabili al suo reddito complessivo. L'aliquota minima è del 23%, quindi è sempre conveniente chiedere al notaio che stipula l'atto di vendita l'applicazione dell'imposta sostitutiva del 20%.
Il notaio stesso
provvederà all'applicazione ed al versamento dell'imposta sostitutiva, ricevendo dal venditore il relativo pagamento, e comunicherà all'Agenzia delle Entrate i dati relativi alla compravendita.
L'imposta sostitutiva non può essere chiesta quando oggetto di cessione è un terreno su cui sono stati eseguiti lavori di lottizzazione o un fabbricato costruito sul terreno stesso.
Sono escluse dall'applicazione dell'imposta sostitutiva le cessioni a titolo oneroso dei terreni edificabili.
Quando oggetto della vendita è una casa ricevuta in donazione, l'eventuale plusvalenza realizzata va assoggettata a tassazione se non sono trascorsi cinque anni dal momento in cui il donante ha
acquistato l'immobile a quello della sua cessione. La plusvalenza tassabile è data dalla differenza tra il corrispettivo della cessione e il costo di costruzione o di acquisto sostenuto dal
donante.
Questa previsione è stata adottata per evitare manovre elusive da parte dei proprietari di immobili acquistati (o costruiti) da meno di 5 anni. In precedenza, infatti, questi potevano donare l'immobile a una terza persona che, successivamente, lo vendeva senza pagare imposte sulla plusvalenza realizzata. |
|
Per poter beneficiare del credito di imposta, l'acquirente deve dichiarare nel rogito, davanti al notaio:
Se la citata dichiarazione è stata omessa, è comunque prevista la possibilità di poter integrare l'atto originario di acquisto con la stessa.
Il credito è dato dall'imposta di registro o dall'Iva pagate sul primo acquisto, non comprende quindi gli altri tributi indiretti (cioè le imposte ipotecarie e catastali) e corrisponde alla minore tra le due imposte pagate sugli atti di acquisto. In ogni caso non può dar luogo a rimborso e non può essere utilizzato parzialmente.
Come utilizzare il bonus
Il bonus può essere utilizzato:
- in diminuzione dell'imposta di registro dovuta sul nuovo acquisto;
- in diminuzione di imposta di registro, ipotecaria e catastale dovute su atti e denunce presentati successivamente alla data di acquisizione del credito;
- in diminuzione dell'Irpef dovuta in base alla dichiarazione dei redditi da presentare successivamente al nuovo acquisto;
- in compensazione con
altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24.
Il credito di imposta ha una valenza temporale limitata: qualora si pensi di utilizzarlo per il pagamento di imposte su atti e denunce successivi al riacquisto, occorre tener presente che il
beneficio si prescrive trascorsi 10 anni dalla sua origine. In caso di morte del titolare del credito di imposta prima del suo utilizzo, lo stesso si trasferisce agli eredi.
Poiché il credito di
imposta è collegato ai benefici "prima casa", la decadenza di quest'ultimi comporta automaticamente, oltre al recupero delle imposte ordinarie, anche il recupero del credito utilizzato.
Modalità di rimborso
Le modalità di rimborso variano a seconda che il nuovo acquisto avvenga tra privati o tramite un'impresa di costruzione.
Comperando da un
privato, il bonus può essere utilizzato al momento della stipula dell'atto di compravendita, riducendo o annullando le somme dovute: ci pensa il notaio ad effettuare il conguaglio.
Se si acquista, invece, da un'impresa costruttrice il credito non può essere compensato con l'Iva da versare alla ditta venditrice.
Per recuperarlo bisogna
attendere la successiva dichiarazione dei redditi, a meno che l'acquirente non svolga un'attività autonoma che gli consente di portarlo in compensazione in sede di versamento unificato di imposte,
ritenute e contributi in scadenza il 16 di ogni mese con il modello F24.
Le agevolazioni per chi vende e poi riacquista la prima casa si applicano pure alle abitazioni in costruzione e il credito può essere utilizzato anche se i lavori non
sono ultimati entro un anno dalla vendita della vecchia prima casa.
Il nuovo immobile deve
essere comunque adibito a propria abitazione principale entro tre anni dalla vendita del precedente (risoluzione 192/E del 6 ottobre 2003; circolare n. 38/E del 2005).
Sul nuovo atto l'acquirente paga l'Iva e il recupero dell'imposta versata a suo tempo avverrà con la prima dichiarazione dei redditi da presentare dopo l'ultimazione dei lavori. Ovviamente bisogna
essere in possesso dei requisiti "prima casa e l'abitazione non deve essere di lusso.
Ecco in sintesi come utilizzare il bonus per riacquisto della prima casa:
Tempi e requisiti per il riacquisto |
|
Quando dimorarvi |
|
Bonus per riacquisto |
|
Tempi per il recupero |
|
Prescrizione |
|