Pratiche Edilizie per Ristrutturazioni ( Cila-Cil-Scia)

PRATICHE EDILIZIE 2018: CILA SCIA, manutenzione ordinaria, straordinaria, ristrutturazione, permessi e costi

Guida completa sulla manutenzione ordinaria, straordinaria e ristrutturazione aggiornata al 2018.  Le pratiche e i permessi necessari (CILA CIL o SCIA) al variare delle lavorazioni edili, i costi, le sanzioni, i tempi, le detrazioni fiscali e le opere ricadenti nell’attività di edilizia libera ( ad esempio: interventi sull'impianto elettrico, riscaldamento, sul bagno, la demolizione o costruzione di tramezzi e divisori, controsoffitti, facciate e l'apertura di vani porte).

Se state leggendo questa guida è perchè avete in mente o siete in procinto di "ristrutturare" la vostra casa.

Oggi, per i non addetti ai lavori, l'interpretazione della la normativa edilizia non è semplice. Non preoccupatevi, con questa guida cercheremo di semplificarvi al massimo la questione, cercando di chiarirvi la differenza tra manutenzione ordinaria, straordinaria e ristrutturazione; vi segnaleremo quali interventi necessitano di Cila, Cil, SCIA o permesso di costruire, i costi, i tempi, le sanzioni, le detrazioni fiscali e le procedure da attivare per non incappare in sanzioni o abusi.

Partiamo dalle basi. La bibbia dell'edilizia è il Testo unico sull'Edilizia DPR. 380/01, attraverso il quale, lo Stato detta le linee guida e le prescrizioni a carattere generale del settore. Saranno poi la Regione e il Comune, attraverso gli strumenti urbanistici (leggi regionali, regolamenti edilizi comunali etc.), a entrare nel dettaglio.

Iniziamo dagli interventi edili più semplici, e cioè quelli ricadenti nella manutenzione ordinaria.

Che cos'è la manutenzione ordinaria e quali opere eseguire SENZA alcuna pratica?

Secondo l'Art. 6 del Testo Unico sull'Edilizia (T.U.) rientrano nella manutenzione ordinaria, "gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici o necessari ad integrare/mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti". Queste opere sono eseguite senza alcun titolo abilitativo. Non dobbiamo comunicare niente a nessuno.

MANUTENZIONE ORDINARIA= NESSUN PERMESSO O COMUNICAZIONE

Occorre precisare che per impianti tecnologici si intendono gli impianti di riscaldamento, di condizionamento, quello idrico-sanitario (scarichi, adduzione acqua cucina e bagno), ricambio aria, elettrico, gas cottura ed evacuazione fumi (canna fumaria o camino).

Sono quindi opere che non richiedono alcun titolo edilizio, ad esempio:

·         la demolizione e ricostruzione dei pavimenti, degli intonaci dei tramezzi, o anche dei tramezzi stessi qualora vengano demoliti per essere ricollocati esattamente allo stesso punto dell'originale;

·         la sostituzione delle porte interne e degli infissi esterni (porte, finestre e lucernari);

·         la tinteggiatura delle pareti interne ed esterne o dei soffitti; Attenzione agli edifici vincolati dalla Soprintendenza ai beni architettonici, per i quali è richiesta una specifica autorizzazione (nullaosta), anche nel caso di ripristino delle pitture o dell’intonaco in rapporto a decorazioni e affreschi di edifici storici.

·         la sostituzione della caldaia o dei radiatori, la riparazione della recinzione, l'installazione di tende da sole (attenzione al regolamento condominiale e al decoro di facciata), la sostituzione o la riparazione di camini, la sostituzione dei sanitari, la riparazione dell'impianto elettrico, di riscaldamento o del gas;

·         l'installazione o la sostituzione di citofoni, videocitofoni, antenne o telecamere (migliori impianti di videosorveglianza), tende, ringhiere, parapetti, cancellate, recinzioni, muri di cinta, grondaie, davanzali, cornicioni, tegole.

·         la riparazione e/o la sostituzione delle canalizzazioni fognarie senza apportare modifiche al percorso o alle dimensioni delle tubazioni.

Sono compresi anche interventi volti all'eliminazione di barriere architettoniche (vedi l'approfondimento sulle rampe per disabili o su ascensori e montascale) che non comportino la realizzazione di ascensori esterni, oppure di manufatti che alterino la sagoma dell'edificio; 

Inoltre essendo stata abolita la CIL, Comunicazione Inizio Lavori, non occorre titolo nemmeno per:

·         le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze temporanee e a essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni (ad esempio i ponteggi);

·         le opere di pavimentazione e di finitura di spazi interni ed esterni (ad esempio il ripristino, rifacimento e tinteggiatura facciate), anche per aree di sosta, la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili (scannafossi) o vasche di raccolta delle acque;

·         il trattamento dei ferri di armatura arrugginiti;

·         il montaggio di pannelli solari, impianti fotovoltaici, a servizio degli edifici al di fuori della zona A (centro storico);

·         le aree ludiche (parchi gioco) senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici;

Inoltre, abbiamo il rifacimento degli impianti elettrico, idrico, di riscaldamento, di condizionamento / climatizzazione (condizionatori climatizzatori), antintrusione  all'interno del singolo appartamento o anche dell'intero fabbricato. Occorre precisare che per i nuovi impianti termici è obbligatorio il deposito della certificazione ex l. n.10/1999 a firma di un professionista, mentre per i nuovi  impianti elettrici, gas e riscaldamento occorre redigere la dichiarazione di conformità a cura dell'installatore.

Passiamo ora agli interventi più importanti, ricadenti stavolta nella manutenzione straordinaria.

Che cos'è la manutenzione straordinaria e quali opere sono realizzate con Cila o Scia?

La manutenzione straordinaria, anche'essa definita nell'art. 6 del T.U., riguarda le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso.

Qunidi, per ricadere all'interno della manutenzione straordinaria, bisogna realizzare interventi più invasivi di quelli ordinari senza aumentare il volume della casa (ampliamenti) e nemmeno trasformare la destinazione d'uso dell'immobile; per esempio trasfomare un'abitazione in negozio o un magazzino in capannone industriale.

Questi tipi di interventi richiedono o la CILA o la SCIA.

MANUTENZIONE STRAORDINARIA= PRATICA CILA O SCIA

Che cos'è la CILA, e quali sono le opere soggette? 

La Cila, Comunicazione Inizio Lavori Asseverata, è stata introdotta nel 2010 con la Legge 73.

IMPORTANTE: Essendo una comunicazione, non necessita dell'approvazione del Comune

Viene presentata dal proprietario, o da chiunque sia titolare di un “diritto reale” ,  presso il Comune (Sportello Unico per l’Edilizia SUE) territorialmente competente.

Può essere presentata anche dall’inquilino che utilizza l’immobile in base a un contratto di affitto con il consenso del proprietario dell’immobile (in questo caso si parla di “diritto personale” compatibile con l'intervento da realizzare).

Anche un professionista abilitato (iscritto a un ordine professionale, come un architetto, un geometra o un ingegnere) può presentare la CILA, se delegato da uno dei titolari (IMPORTANTE: tutti i comproprietari devono essere d'accordo sul realizzare un intervento).

Il coinvolgimento di un professionista abilitato (“progettista” o “tecnico asseverante”) è comunque necessario per la compilazione delle dichiarazioni e asseverazioni di sua competenza. Il tecnico, difatti, dichiara che le opere realizzate tramite cila sono regolari e realizza gli elaborati grafici (planimetrie, sezioni, prospetti etc.).

Visto che abbiamo bisogno obbligatoriamente del tecnico, nella pratica è lui a consegnare la Cila.

Le opere segnalate tramite CILA, potrebbero essere definite manutenzioni straordinarie "leggere".

MANUTENZIONE STRAORDINARIA LEGGERA= PRATICA CILA

Tra gli interventi ricadenti in manutenzione straordinaria abbiamo:

- nuovi allacciamenti o rifacimento di fognature esistenti con modifiche del percorso e/o delle caratteristiche preesistenti;

- il riordino degli spazi interni, con spostamento di tramezzi e dei divisori non portanti, la creazione di controsoffittature in cartongesso (in quanto abbassano la quota); l'apertura, la chiusura o lo spostamento di porte ed infissi, rifacimento di impianto fognario privato, realizzazione piscina esterna, installazione e posa in opera di canna fumaria etc;

Tra gli interventi di manutenzione straordinaria, soggette a CILA, è compreso anche il frazionamento (divisione di una unità immobiliare in due o più) o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere, anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari, nonché del carico urbanistico (aumento di infrastrutture e opere collettive quali acquedotti, reti enel, gas), purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione di uso; Anche in questo caso l'interessato trasmette all'Amministrazione comunale l'elaborato progettuale e la CILA attraverso un tecnico il quale attesta, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti, nonché che sono compatibili con la normativa in materia sismica e con quella sul rendimento energetico nell'edilizia e che non vi è interessamento delle parti strutturali dell'edificio.

La comunicazione CILA contiene al suo interno i dati identificativi e i documenti dell'impresa alla quale si intende affidare la realizzazione dei lavori, oppure la dicitura "lavori in economia" qualora sia il proprietario stesso a realizzare l'opera.

Per tutte le altre opere, non citate precedentemente, occorre la SCIA o il Permesso di costruire.

Semplificando e cercando di generalizzare, la SCIA (segnalazione certificata di inizio attività), sostituisce la CILA, quando l'intervento riguarda opere strutturali,  per cui occorre il progetto redatto da un Ingegnere e depositato al Genio civile (ufficio dove si depositano i calcoli strutturali). Esempi tipici sono la cerchiatura di una porta o finestra su muro portante, la realizzazione di un solaio, il rifacimento del tetto, il consolidamento delle fondazioni, dei pilastri o delle travi  etc. La SCIA, inoltre, si utilizza per il cambio di destinazione d'uso.

MANUTENZIONE STRAORDINARIA PESANTE= PRATICA SCIA

Infine, la pratica più "complessa", che richiede l'autorizzazione al procedere da parte del Comune è il permesso di costruire. Quest'ultimo si usa per le nuove costruzioni, le sopraelevazioni, gli ampliamenti o le opere di ristrutturazione pesante.

Se avete già realizzato un intervento, non contrario ai regolamenti o alle normative, senza comunicarlo al comune non preoccupatevi!!! O meglio, sanare l"abuso", nel caso non abbiate realizzato aumenti di volume, vi comporterà una piccola sanzione. Ma vediamolo in dettaglio.

Quali sono le sanzioni per mancata comunicazione inizio lavori CILA o SCIA?

Se non avete comunicato la CILA al Comune non finirete in galera. Basterà pagare una sanzione pari a 1.000 euro. Questo abuso può essere sanato tramite "Cila o Scia in sanatoria" o accertamento di conformità. Dovrete aspettare la verifica e l'approvazione da parte del Comune e i tempi dipendono dai funzionari e dalla mole di lavoro che devono smaltire.

Tale sanzione è ridotta di due terzi (333 euro) se la comunicazione è effettuata spontaneamente quando l’intervento è in corso di esecuzione, tramite "Cila o Scia tardiva". Sconsigliamo per questo motivo di realizzare interventi senza aver richiesto un consiglio ad un tecnico.

Per aumenti di volume e superficie, se ammessi, la sanzione dipende dall'estensione dell'abuso, in quanto occorre pagare gli oneri di urbanizzazione (spese pagate al comune per via delle opere e infrastrutture costruite dallo stesso a servizio della vostra casa, ad esempio fognature, illuminazione etc.).

Oltre al danno economico della multa, i problemi maggiori si avrebbero in caso di compravendita dell'immobile. In questo caso, difatti, è necessario garantire la conformità urbanistica e edilizia dell'immobile.

Questo nel caso in cui le opere realizzate senza titolo siano ammesse dai piani comunali. Se avete realizzato un aumento di volume dove non è permesso, occorre demolire il manufatto!!

Conviene ristrutturare la casa? Quali son le detrazioni fiscali?

Per rispondere alla domanda, forniamo delle analisi statistiche presentate da una nota rivista immobiliare: la ristrutturazione aumenta il valore dell’immobile fino al 19% (12% sottratte le spese sostenute per i lavori) . Inoltre i tempi di vendita scendono da 6,6 a 5,4 mesi e quelli di locazione da 4,6 a 3,5. Nel caso di affitto, invece, potreste richiedere una locazione maggiore del 22% rispetto alla media. 

A oggi, è inoltre possibile richiedere le detrazioni fiscali per ristrutturazioni e/o risparmio energetico!!!

Infatti si ha diritto alla detrazione fiscale ristrutturazioni edilizie (50 %) in caso di manutenzione straordinaria nelle proprietà ad uso esclusivo ( es. appartamento o villa unifamiliare) o di manutenzione ordinaria nelle parti comuni (condominio). E' possibile richiedere, nei casi previsti, anche la detrazione per il risparmio energetico, bonus mobili, e bonus verde.

Quali sono i tempi, la durata e i costi? 

Per quanto riguarda i tempi della CILA, dipende molto dalla stesura della pratica e dalla produzione dei disegni da parte del tecnico; difatti, essendo la Cila una comunicazione a carico del proprietario, che non  necessita di approvazione, ha efficacia dal momento in cui viene depositata. Stesso dicasi della SCIA. Discorso a parte per il permesso di costruire che necessita dell'approvazione del Comune.

La maggior parte del tempo si perde a causa del Comune, in quanto, occorre richiedere una visura degli atti abilitativi (accesso alle eventuali concessioni edilizie, permessi di costruire, Scia, Cila che hanno interessato l'unità immobiliare in passato) e confrontarli con lo stato effettivo dell'immobile per riscontrare eventuali difformità. I tempi vanno dalle 2 settimane ai 2 mesi, a seconda del Comune.

A differenza della Scia e del permesso di costruire, la cila non ha una durata e non prevede il deposito di varianti (modifiche al progetto iniziale), nè in corso d'opera, nè finali. In caso di modifiche al primo progetto occorre presentarne una nuova.

Inoltre, per alcuni tipi di intervento, occorre depositare il certificato di abitabilità e/o l'aggiornamento catastale (della planimetria e della visura).

 I costi dipendono dalle principali voci delle spese:

·         Parcella del tecnico (quali sono i costi di un professionista?);

·         Diritti di istruttoria ;

·         Interventi edili (vedi i costi unitari della ristrutturazioni);

·         Eventuali allacci utenze.